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Comment sont définies, en France, les limites de propriété ?

Contrairement à une croyance répandue, ni les titres de propriété, ni le plan cadastral, ne définissent les limites, ni même la superficie exacte d'une propriété foncière. Les limites de propriété ne sont définies et fixées que par les moyens suivants :
  • procès-verbal de bornage amiable
  • document d'arpentage, pour les limites issues d'une division de parcelle
  • une décision de justice

Qu'est ce qu'un bornage ?

Le bornage est l'opération qui a pour objet de fixer la limite séparative de deux propriétés contiguës. Les angles et limites sont généralement matérialisés par des repères appelés « bornes ».

Quels sont les textes juridiques régissant le bornage ?

  • Article 646 du Code Civil :

    "Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës.Le bornage se fait à frais communs."

  • Loi du 7 mai 1946 :

    "Article 1er : Le géomètre-expert est un technicien exerçant une profession libérale qui, en son propre nom et sous sa responsabilité personnelle :
    -réalise les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d'échange de biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière
    -réalise les études, les documents topographiques, techniques et d'information géographique dans le cadre des missions publiques ou privées d'aménagement du territoire, procède à toutes opérations techniques ou études sur l'évaluation, la gestion ou l'aménagement des biens fonciers."

  • Arrachage des bornes :

    "L'arrachage des bornes est considéré comme une dégradation de l'immeuble foncier dont elle fixe les limites. Par suite, en pareille circonstance, il y a lieu d'appliquer les dispositions des articles 322-1 à 322-4 du nouveau Code Pénal qui visent les destructions, dégradations et détériorations de biens appartenant à autrui, commises volontairement."

Quand faut-il borner une propriété ?

Le bornage garantit les limites et la superficie d'une propriété. Le bornage est donc indispensable en cas d'acquisition ou de division de terrains bâtis où à bâtir et plus généralement avant toute construction de bâtiments, mise en place de clôtures ou plantations d'arbres aux abords de la limite apparente.

Si je décide de faire borner mon terrain, qui paie ?

Dans le cadre d'un bornage amiable, c'est le demandeur au bornage qui règle les frais. En bornage judiciaire, les frais sont généralement partagés entre les parties (art. 646 CC).

Je ne suis pas d'accord avec mon voisin concernant la position d'une limite commune. Comment puis je faire pour borner ?

Les géomètres-experts ne peuvent borner une limite sans accord écrit du voisin, par signature sur un procès-verbal de bornage. Donc en cas de désaccord constaté par le géomètre expert, il convient d'engager une action en bornage auprès du Tribunal d'Instance. C'est le juge qui fixera la limite de propriété avec éventuellement l'assistance d'un expert judiciaire.

Quelle est la valeur de mon plan de propriété ?

  • si vous disposez d'un plan de bornage dont toutes les limites ont été validées par la signature des voisins, alors ce plan définit juridiquement les limites de propriété, et elles ne peuvent plus être remises en question.
  • si vous disposez d'un plan de division sans bornage préalable de la parcelle d'origine, les limites ne sont valables qu'entre les lots créés.
  • un plan de masse n'a pas de valeur juridique en matière de délimitation
  • le plan cadastral est utilisé pour l'imposition et pour l'enregistrement des transferts de propriétés immobilières et n'a pas de valeur juridique en matière de délimitation
  • le plan topographique a été conçu pour représenter des altitudes par des points ou des courbes de niveau. Il est utilisé pour concevoir des projets de terrassement ou de construction. Les limites qui peuvent y être représentées n'ont pas de valeur juridique.

Quelle est l'importance de mon acte de propriété ?

Cet acte est important car il garantit vos droits sur la propriété. L'acte formalise le transfert des droits. Il certifie qu'un bien s'est transmis d'une personne à une autre et définit les conditions de ce transfert. Cependant l'acte ne garantit pas, en général, les limites et la superficie de votre propriété. Seul le bornage préalable à la vente peut vous certifier la délimitation et la superficie exacte de la propriété. En revanche, l'acte peut contenir des informations importantes, telles que des plans ou des descriptions, qui permettront de retrouver les limites de propriété lorsque celles-ci ne seront pas connues.

Quelles sont les pièces à apporter lors d'un bornage ?

Tous les documents susceptibles de retrouver l'emplacement des limites de propriété :
  • actes de propriété
  • plans anciens (plan de masse, plan de division)
  • documents existants signés par les parties concernant les limites

Est-ce que les limites apparentes suffisent pour délimiter la propriété ?

Souvent on peut penser qu'un mur ou une clôture est une limite et on considère qu'il n'est pas nécessaire de borner. Cependant, tant que le bornage n'a pas été effectué, rien ne garantit que le voisin a correctement positionné le mur lors de sa construction. Seul le bornage contradictoire réalisé par un géomètre-expert définit la limite réelle du terrain.

Pourquoi la superficie qui m'est indiquée par mon géomètre est-elle différente de celle qui est donnée par le Cadastre ?

La question des superficies est une source permanente de confusion, et parfois de conflit. Suivant les documents, une même parcelle peut se voir affecter différentes superficies :
  • Superficie ou contenance cadastrale : cette superficie produite par le service du Cadastre sert de base au calcul de l'impôt foncier. Elle est souvent établie par une mesure graphique sur le plan cadastral. Cette contenance doit donc être considérée comme approximative et n'a aucune valeur juridique
  • Superficie d'après titre : superficie indiquée dans ou issue de titres antérieurs à l'établissement du cadastre. Indiquée sans autre précision, cette superficie provient d'un mesurage ou d'une estimation sommaire ancienne. Elle est très souvent hautement approximative.
  • Superficie occupée ou superficie apparente : Il s'agit d'une superficie mesurée sur le terrain jusqu'aux limites apparentes d'occupation par le propriétaire (murs, clôtures, limites de cultures). Cette superficie figure parfois sur les plans de masse ou les plans topographiques. Comme les limites d'occupations ne correspondent pas nécessairement aux limites réelles, la superficie occupée n'a pas de valeur juridique.
  • Superficie bornée : Il s'agit de la superficie mesurée jusqu'aux limites bornées d'une propriété. Si tout le périmètre a été borné, il s'agit là de la superficie réelle du terrain, et la seule disposant d'une valeur juridique.

Où sont archivés les procès-verbaux de bornage ?

En tant que propriétaire, vous êtes tenu de veiller à la conservation des bornes posées. De son côté le géomètre-expert s'est engagé à conserver les procès-verbaux des bornages dont il est l'auteur. De plus, depuis 1997, tous les géomètres-experts doivent répertorier les références des bornages qu'ils réalisent, dans une base de données interne tenue par l'Ordre des Géomètres-Experts.

Qu'est ce que le POS ou le PLU ?

Le PLU, Plan Local d'Urbanisme (ancien POS, Plan d'Occupation des Sols), constitue le document de base de la planification urbaine, qui fixe les règles d'urbanisme et les servitudes d'occupation des sols, autrement dit la façon dont les propriétaires peuvent occuper et utiliser leurs terrains.

J'ai un terrain constructible que je souhaite diviser. Quelles sont les formalités à réaliser ?

  • bornage contradictoire de la parcelle d'origine
  • formalités d'urbanisme (déclaration préalable ou permis d'aménager selon le cas)
  • bornage des lots et réalisation du Document d'Arpentage qui donne la numérotation des nouvelles parcelles.

Comment puis-je savoir si ma parcelle est constructible ?

Le POS (Plan d'Occupation des Sols) ou PLU ( Plan Local d'Urbanisme) indique la zone dans laquelle se situe votre propriété. La constructibilité dépend de la zone. Vous devez donc vous renseigner dans la Mairie dont dépend votre terrain pour savoir si celui-ci est constructible.
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